Informations sur la loi Pinel

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Extrait de l'E-Book
Informations sur la loi Pinel

Les bases de la loi Pinel

 

Origine

 

Le principe de la loi Pinel est simple. Face à une croissance démographique très importante il y a en France un manque de logements. Le manque de logements déséquilibre la demande face à l’offre et rend l’accès au logement aux revenus faibles et moyens difficile. Le dispositif Pinel a pour objectif de dynamiser la construction de nouveaux logements et plafonner les loyers pour permettre un accès à la propriété à l’ensemble de la population.

 

La loi Pinel permet d’obtenir des réductions d’impôts importantes en contrepartie de certaines règles à respecter.

 

La loi Pinel est effective depuis septembre 2014 mais son concept n’est pas nouveau. Il s’agit de la continuité de lois l’ayant précédées auparavant (Loi Duflot, Loi Scellier, Loi Robien etc.)

Comment fonctionne la loi Pinel ?

 

La loi Pinel est un dispositif Français de défiscalisation qui vous permet de réduire votre impôt sur le revenu en contrepartie d'un investissement immobilier locatif respectant un ensemble de règles et un cadre légal.

 

Pour bénéficier de cette loi vous devez respecter :

 

  • Localisation du logement (selon des zones éligibles)

  • Louer à des locataires avec un revenu limite fixé par l'Etat

  • Louer votre bien avec un loyer plafonné

  • Respecter une durée d'engagement et de location de 6, 9 ou 12 ans

 

Le principe de la loi Pinel est assez simple à comprendre en réalité. Vous devez acheter un logement qui répondra à certaines normes. Dans 99% des cas le logement que vous allez acheter sera vendu neuf ou en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement). C'est-à-dire que vous allez acheter un appartement sur plan avant qu'il ne soit construit.

 

Une fois la construction achevée, vous allez louer votre bien selon une durée bien précise qui fera varier votre réduction d'impôts

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La réduction d'impôts est de 2% par an du prix de revient du bien pendant les neuf premières années puis de 1% de la neuvième à la douzième année.

 

La durée d'engagement en Pinel est déterminée en avance, mais vous pouvez la prolonger avant chaque échéance.

L'investissement maximum en Pinel

 

L'investissement maximum possible en loi Pinel est de 500 000€ pour récupérer jusqu'à 10 000€ d'impôts par an.

 

En revanche il n'est pas possible de souscrire à un investissement Pinel générant une réduction d'impôts supérieure à 6 000€ la même année. Ainsi pour atteindre le plafond de cette niche fiscale vous devez réaliser en année N un investissement en prix de revient de 300 000€ (2% de 300 000€ = 6 000€ de réduction d'impôts) et en année n+1 un investissement en prix de revient de 200 000€.

 

Qui peut réaliser un investissement Pinel ?

 

L'investissement Pinel est accessible à toute personne fiscalement domiciliée en France. Le dispositif Pinel sera en vigueur jusqu'au 31 décembre 2024.

 

Louer un appartement Pinel ?

 

Comme nous l'avons vu, le dispositif Pinel est réservé à la location à des personnes ayant des revenus limités. Ces revenus varient en fonction de votre situation matrimoniale et familiale

 

Voici le plafond de ressources 2021 :

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Zonage géographique :

 

En termes de manque de logement, le territoire Français n’est pas égal. Entre le centre de Paris et les communes limitrophes, la Côte d’Azur, et le bassin Genevois la demande n’est évidemment pas la même que dans des régions rurales comme la Haute-Saône, la Creuse ou encore le Larzac.

 

Ainsi le gouvernement a décomposé le territoire en plusieurs zones distinctes. La Zone A BIS, la zone A, la zone B1, la zone B2 et la zone C. Il est très important de noter que jusqu’en 2018 la zone B2 était éligible à la loi Pinel et ce n’est désormais plus le cas…

 

- La zone A BIS inclut Paris et 76 communes limitrophes. C’est la pire zone de France en termes de déséquilibre entre l’offre et la demande.

- La zone A concerne l’Ile de France (hors commune en zone A BIS), la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française l’agglomération Genevoise.

- La zone B1 concerne la totalité des métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne et quelques villes où les prix de l'immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, Annecy, Chambéry, la Corse, les DROM etc…)

- La zone B2 concerne les villes de plus de 50 000 habitants et certaines ayant obtenu une dérogation spéciale.

- La zone C concerne le reste du territoire

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Logements concernés :

 

Contrairement aux idées reçues la loi Pinel ne concerne pas uniquement la construction de logements neufs mais toutes les conditions suivantes :

 

- Logement Pinel acheté neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) C’est sous cette forme que se vendent 99% des produits Pinel.

- Logement Pinel acquis inachevé.

- Vous faites construire vous-même un logement Pinel

- Local transformé en logement Pinel

- Local Pinel acquis en vue de sa réhabilitation

- Autres situations exceptionnelles

 

Principe fiscal :

 

Son fonctionnement est plutôt simple. Acheter un logement éligible à la loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts. Cette réduction est de 2% du prix de revient du bien pendant une période déterminée.

Ainsi le prix de revient du bien utilisé pour calculer votre réduction d’impôts est dans la majorité des cas :

 

Prix de revient : le prix d’acquisition + frais annexes (Frais de notaire, commissions diverses)

Lorsque vous achetez un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d'Achèvement) les frais de notaire sont en moyenne de 2,5%. Ainsi si vous achetez un logement Pinel pour la somme de 195 000€ vous aurez environ 5 000€ de frais de notaire ce qui vous donnera un coût de revient de 200 000€.

 

Votre réduction d’impôts sera donc de :

 

4 000€ par an = (200 000 * 0.02 = 4 000€)

Loyés plafonnés en Pinel :

 

Les loyers en Pinel sont plafonnés. En effet, ce dispositif a pour vocation d'éviter l'envolée des prix de location de l'immobilier et donc le gouvernement à prévu un barème de plafonnement des loyers en fonction de la zone géographique du dispositif Pinel

 

Voici le barème :

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Pour calculer ou réaliser une estimation de votre futur loyer maximum en Pinel, il existe un coefficient multiplicateur

 

Voici la formule :

 

Plafond mensuel de loyer + (0,7 + 19/surface) * surface = montant maximum du loyer

 

Pour réaliser l'estimation de la surface vous devrez prendre en compte la surface au sol mais également les surfaces annexes que vous devrez diviser par deux dans la limite de 8m².

Ainsi par exemple, sur un appartement de 50m2 avec une terrasse de 18m2 vous prendrez :

 

50m² de surface au sol + (18/2) = 9m²

 

Or on applique le seuil de 8m² maximum en surface annexe

 

Ainsi la superficie utilisée pour calculer votre loyer sera :

 

50m² + 8m² = 58m²

 

58m² * 12,95€ (si vous êtes en zone A) = 751,10€ / mois

 

Conditions obligatoires et cadre légal de la loi Pinel

 

Pour avoir le droit à la réduction d'impôts Pinel, vous devez respecter un ensemble de règles précises et un cadre légal strict. Si vous comptez ou avez délégué votre bien à une agence immobilière, ce sera à votre gestionnaire de veiller au bon respect de toutes les règles régissantes le dispositif Pinel.

Pour accéder à la suite des informations, télécharger gratuitement le Guide Pinel 2022

Le guide de la loi Pinel 

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